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专题合集 |
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十论房价将由升转跌的客观必然性 |
荐 ★★★ |
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| 十论房价将由升转跌的客观必然性 |
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作者：佚名 来源：本站原创 点击：  |
股市已5100点，但大跌每月有（人称月经），没人说2010年才会大跌。房市如温水煮青蛙，每月升温，只涨不跌，几人说过有风险？我是历经几十次股市大跌而不倒的小有看顶逃顶经验的16年连续股龄的老股民，看在眼里，有必要提醒友人：久涨必跌是不以人的意志为转移的客观规律。到2008年，最迟2009年，一二线城市房市将下跌。老股民都知道，喊跌的，后面喊的比前面喊的准..第1个喊“狼来了”的人正确的概率为10％，第2个为30％，第3个为60％，第4为80％。自认为，说2006年会跌的概率为10％，说2007年会跌的概率为30％，说2008年会跌的概率为60％，说2009年会跌的概率为80％。请您评一下，喊“狼来了”我是第几个？欢迎批评，不怕小骂。恶骂的我提前一概当作你在骂自己的爹。没看完就评的是做事不认真、没耐心、不细心的主儿，被踏空或顶部被套死你活该。
1，招拍挂卖地方式使房价每一轮都要加价40％，几年内必然要趴倒。
目前，深圳楼市的疯狂比1998年大跌前的香港还夸张。半年50%的涨幅。
地方政府以招拍挂卖地，喊价几十次后的楼面价总是拍出“新地王”，高于或约等于目前的房价。提前几年囤下地再盖才能赚得多，所以圈地成风。后果是地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨。不知是鸡生蛋，还是蛋生鸡，反正恶性循环，加价不止。加到最后，90％的人买不起或不肯买了，房价必然下跌。
某市（下同）属于一二线城市。2006年新房每平米10000元，拍得楼面价为10000元，以此地盖房，建安、管理、销售、礼物等成本和交税共20％，获利以20％计不多，则
2006年拍得的楼面价10000 * 1.4 = 2007年新房卖14000元。
2007年拍得的楼面价14000 * 1.4 = 2008年新房卖19600元。
2008年拍得的楼面价19600 * 1.4 = 2009年新房卖27440元。
2009年拍得的楼面价27440 * 1.4 = 2010年新房卖38416元。
到2010年，100平米的新房要卖384万元。384万 / 40万 = 国际标准的9.6倍了。全市需要的“10倍傻大款”不是几个而是成千上万个。可是，举目四望，全市有成千上万个这样的傻大款吗？
有人安慰说：“政府会多印钞票，工资增加会使房价逐步显得不高，所以房价不会掉下来。”不是的，二口子干1年才积蓄4万，房价4年上涨284万。4年里你家工资增加了284万？
房价就象烧开水一样，100度后大家就不再添柴了，然后就降温了。社会经济承受力就象一根扁担，200斤是极限，384斤压上去一定会压断的。
2，二手房炒作每一轮都要加价40％，加速度吹气球，房价久涨必跌。
二手房税收、交易费、按揭等成本一年一轮需要15％，获利以25％计不多，合计投机者每一次换手都要加价40％。在2006年，于2000年盖的二手房每平方7143元，则
7143 *1.4 = 2007年卖10000，第一轮涨2857元。
10000*1.4 = 2008年卖14000，第二轮涨4000元。
14000*1.4 = 2009年卖19600，第三轮涨5600元。
19600*1.4 = 2010年卖27440，第四轮涨7840元。
问题很大啊，到2010年，100平米的已盖10年的“旧房”要卖274万元，谁来买啊？炒家说“房价还能上涨20年。”1万元*1.4的20次方 = 100平米的已盖27年（再3年就要拆迁）的“旧房”在20年后每平米卖837万（一套卖8.37亿元）。是月球上的价吧？
如果每年每套房只上涨1万元，那么房市真的会再涨100年而不跌。如果每年只上涨10万元，那么房市真的会再涨10年而不跌。如果每年上涨100万元，那么房市2年就见顶。要它不大跌，除非不大涨。涨时高位追涨的人，在大跌时一定会大杀跌，不然亏死了。
上帝要让人死亡, 就会先让他们疯狂地跑。跑得越快，越早到牛顶顶点。由于基数越来越大，加速度就越来越快。每年以每平米一轮加价2857、4000、5600、7840、10976、15366的加速度上涨，即每年可支配的家庭收入仅4万元，却以每年29万元、40万元、56万元、78万元、110万元、154万元的加速度上涨，很快就会使房价高挂，众人遥不可及。“神州五号”冲破天靠的是1、2、4、8、16、32、64的加速度。气球的大小是有极限的，1、2、4、8、16、32、64不断增多地把气吹进去，吹破气球的那一天就会很快到来。
3，供求关系的“≤状态”终将导致房价下跌。
“≤状态”的上一条线是趋升的供给量。在500万的城里，下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明中国的房子不缺，只是贫富分化，对囤房没人管，有的人持有几套几十套房子，有的人一套也没有。高房价把人逼得象内急一样，但活人不会被尿憋死，必然八仙过海，各显神通。在初级阶段里，多种经济形式并存，多种分配形式并存，当然要有多种建房形式与之相适应。商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、个人自建房、合作建房、小产权房等会同时并存。这是社会主义初级阶段的必然趋势。现在房地产商能赚到远远高于社会平均利润的钱。资金具有逐利性，会大量流进该产业，大干快上, 越盖越多。
＜的下一条线是趋降的有支付能力的需求量。在2008年买入时，因靠涨价吃差价已不可靠，到时已可按“市盈率”计，极端单价是多少呢？市盈率72倍是72年才收回投资的意思，够高了。该城市一套二等地段的100平米的毛胚新房的极端价格应该是，年租金27000元 * 72年多 /100平米 = 196万元/100平米 = 极端单价19600元/平米。总价196万。银行审核收入，平均家庭年收入8万 * 20年 * 0.5 = 根据支付能力只肯按揭80万（极限），首付116万，多数家庭肯定拿不出来。80 / 196 = 0.41，说明2008年银行对多数家庭只肯按揭4成，是一种不需要下达新文件的必然结果。多数家庭想当房奴都没有机会了。除非不知死活地学习美国那样搞“次按揭”。年收入12万需申报，说明为数较少。如果你家年收入12万 * 20年 * 0.5 = 根据支付能力只肯按揭120万（极限），首付76万也可能拿不出来，拿得出来你会拖到已是5年前5倍的2008年再吃大亏地买入？于是，上涨不止的房市终将还要再买一套房的非富人（包栝中等阶层）几乎全部排挤在外。这说明，由于“按揭”的有限性决定了极端单价可能是19600元。再涨就是竭泽而渔。再涨就离大众的经济承受能力和思想承受能力太远了。2008年后，抛一二线绩优房去炒三四线冷门绩差房会成风，卖压就增大了。
“≤状态”的最下一条线是趋降的炒家的买入量。 “房牛市”的后一阶段，房市里剩下的基本上都是炒家。房价涨到新房单价19600元后，买房自住的剥削对象越来越少，就象台上30人合唱而台下只有3人听时，台上的30人也会走得只剩3个人的，即炒家难以炒作，资金链就该断裂了。
2008年后或2009年“≤状态”的开口越来越大，表明供大于求越来越突出，物极必反,盛极而衰，最终引发房价下跌，买方市场就会变为卖方市场。
4，对合理价位的超涨是一种高风险的赌搏行为，久赌必输。
按中国特色的“房价收入比”，该市合理单价应该是多少？国际“房价收入比”是该城市4 - 6年的人均家庭收入可买一套有装修的新房。按照房价收入比5、家庭年均收入8万元、二等地段、未装修的两房一厅100平米新房来计算, 1套房的合理价格 = 5年 * 8万 = 40万元，即单价在每平米4000元,才是与国际接轨。由于处于“初级阶段”、起步晚、经济发展较快、通涨、土地少、赌性较大等情况，目前，中国房子的合理房价以国际判断标准的10年为宜，1套房的合理价格 = 10年 * 8万 = 80万元，即合理单价为8000元/平米。
按中国特色的“房价租价比”，合理单价应该是多少？在国际上“房价租价比”可供参考的判断标准是：1：200，即200个月的房租可收回买房的投资。由于中国的特殊情况，我认为合理价格以300个月（25年）的房租可收回买房投资为合理。假如该新房房租2700元/月，则该城市一套二等地段的100平米的毛胚新房的合理价格应该是2700元*300个月/100平米 = 81万元/100平米 = 合理单价8100元/平米。
经计算，该市合理单价大约为8000元/平米。这2个公式，你可因时因地修正（其他公式同此）并代入当地数字。我相信，几年后的谷底价在此价的附近。计算它的意义在于做到买卖时心中有数，回避风险，搏取最大利得。准确度高不高是水平问题，买卖时有了大体的参照物，总比“盲人”强吧。
假如新房的上升浪的天价在每平米19600元，下跌浪的地板价就可能是下跌0.5（波浪理论的神奇数字）的9800元或下跌0.618的7490元。你在2008年以14000元时买下，暂时盈了，但最后吃亏了，房子要住几十年，套死几十年，让人耻笑几十年，何种滋味？
最后一段行情离合理单价太远，是高风险的赌搏。如果你以14000买了，到天价19600还能涨40％，扣税费后你张三赚25％，但在天价位19600元接手的李四，要以19600元*1.4 = 27440卖出才能赚25％，明摆着要亏的，他怎肯接手？所以你虽见到了19600元的天价，却无法以19600元的天价卖出，还是那个接了最后一棒的倒霉鬼。所以你不管在何时何地买房，都要先问自己，这个价还会涨40％吗？再涨40％会有人接手吗？
5，房市将由升转跌，因为价值规律不以人的意志为转移
价格由价值决定，价格受供求关系、币值升降、政策和市场情绪的影响围绕价值上下波动。“薄利多销, 苛利压库”。压库吃亏就得降价。价值规律具有自动调节功能，超涨后必然被拉回到合理价位。当白菜供不应求时，价格升高到4元。一方面大家少买了，一方面因为获利多使得种植量增多了，价格就自然下降到2元了。
客观规律不以人的意志为转移。上帝（指客观规律）要房价跌，连“天子”也劝不住。从历史来看，各国各地区的房价超涨后，都被价值规律拉回到合理价格。还没有哪一个国家和地区把房地产炒高后有过好下场的,连头号强国美国也不例外,2号强国日本的房价在十几年前创下天价后，下跌60%左右，到现在都爬不起来。中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌65%左右。泰国房价曾跌掉3/4。中国台湾曾下跌50%以上。汉城、雅典、加拿大、澳大利亚组办奥运会以后，房价都下跌了。我国２００１－２００５的股熊市大跌，2245点见大顶，，政府救市5年，跌到998点才救成。近30年，哪种商品只涨不跌？还记得大炒君子兰的结局吗？
6，房市将由升转跌，因为外资不以中国政府的意志为转移
房价下跌的终极杀手不是中国政府而是外资。金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的有三层意思：第一，房市股市过度上涨之后是过度下跌；第二，房市股市由升转跌是不可避免的；第三，要找出房市股市由升转跌的转折点，以便把这个国家的经济成果吃掉。
目前，金融战已开打。因为贬值的美元全球泛滥，加上外汇顺差、引进外商投资，美元流入中国不少，美元在中国不能自由流通，所以中国必须大规模地对应地印币投放市场；因为财富积累、扩大再生产、财政赤字、股涨、房涨、物价涨、工资涨等，所以中国也必须印人民币投放市场。人民币超印了，加上经济规律和炒作风盛行等原因，人民币对内不断贬值。5年前100万元可买3套新房，存在银行5年后取出来只能买1套新房。美国超印多少赚多少，比中国印钱更多更多，所以人民币对[1] [2] 下一页 邢台新天地－http://www.xtxtd.com
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